Spanning op de woningmarkt bij ontbindende voorwaarden financiering
We horen het dagelijks in het nieuws, krapte op de woningmarkt door te weinig nieuwbouw, te weinig betaalbare bestaande woningen et cetera. Om toch maar een koopwoning toegewezen te krijgen laten kopers zich nog al eens verleiden tot het uitbrengen van een hoge bieding, vaak zelfs boven de vraagprijs van de verkoper. De achterliggende gedachte is dan vaak dat er sprake is van een wettelijke bedenktijd van 3 dagen waarbinnen de koop zonder kleerscheuren ongedaan gemaakt kan worden. Daar na komt de periode waarbinnen de koper een beroep kan doen op ontbindende voorwaarde van financiering. Hierbij is in de voorlopige koopakte afgesproken dat de koper onverplicht van de koop af kan zien als blijkt dat financiering niet haalbaar is. De periode die hiervoor geldt ligt doorgaans tussen de 1 tot 3 maanden.
Dat de notaris de spil is waar omheen een vastgoedtransactie draait bleek weer eens uit de volgende (tuchtklacht)procedure aangespannen door een teleurgestelde verkoper.
De notaris heeft een dossier aangemaakt voor een koopovereenkomst waarin ontbindende voorwaarden voor financiering waren opgenomen. Daarnaast was opgenomen dat kopers een bankgarantie diende te stellen of een waarborgsom te storten indien de financiering rond was.
Tijdig beroep
Naar het oordeel van de notaris hadden de kopers in dit dossier tijdig een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden financiering door het overleggen van afwijzing financieringsaanvraag/aanvragen met onderbouwing daarvan. De verkoper nam hier geen genoegen mee en spande een tuchtklacht aan tegen de notaris met als insteek dat de notaris de koop niet zomaar als ontbonden had mogen beschouwen. De notaris stelde onder andere het volgende: “Het is mogelijk dat de wederpartij van mening is dat niet is voldaan aan de materiële voorwaarden, zoals het “onvoldoende” inspannen of “onvoldoende” onderbouwen. Helaas kunnen wij als notarissen hier geen standpunt over innemen, omdat wij dan op de stoel van de Rechter gaan zitten. Bij geschillen over de materiele/inhoudelijke kant van de zaak kunnen en zullen deze criteria getoetst moeten worden door een Rechter.”
In de door de verkoper aangespannen tuchtrechtprocedure tegen de notaris verwijt de verkoper de notaris dat hij hier niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht. De verkoper betoogde dat de notaris partijdig heeft gehandeld door aan de verkoper te melden dat de koper heeft voldaan aan de criteria van het financieringsvoorbehoud. Verder is de verkoper van mening dat de notaris zich niet formeel had mogen uitspreken over het beroep van de kopers op de ontbindende voorwaarde. Volgens de verkoper mag van een zorgvuldig handelend notaris worden verwacht dat hij uiterst nauwkeurig de tekst van de koopakte en de wet volgt.
De kamer voor het notariaat (de tuchtrechter) verklaarde de klacht van de verkoper als ongegrond en gaf de notaris gelijk. De verkoper liet het er niet bij zitten en spande hoger beroep aan tegen de uitspraak van de tuchtrechter. Het gerechtshof waar het hoger beroep diende verklaarde net als de lagere tuchtrechter de klacht van de verkoper als ongegrond.
Geen partijdigheid
Volgens het gerechtshof was er in deze zaak geen sprake van partijdigheid van de notaris. Anders dan verkoper in hoger beroep stelde, beschikte de notaris niet over ‘twee willekeurige A4tjes’ als afwijzing van de financieringsaanvraag van de koper, maar ook over de bijbehorende bijlagen. Gezien de inhoud van de afwijzing financiering met bijlagen heeft de notaris in redelijkheid mogen besluiten dat koper tijdig een gedocumenteerd beroep op de ontbindende voorwaarde heeft conform de bepalingen zoals vastgelegd in de voorlopige koopovereenkomst.
Het antwoord op de vraag of de koper terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde, is inderdaad voorbehouden aan de civiele rechter. De notaris kan en mag niet op de stoel van de rechter gaan zitten zoals de notaris ook aan de verkoper kenbaar had gemaakt. Ook voor het overige is het gerechtshof niet gebleken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris. Volgens het gerechtshof had de communicatie door de notaris op een aantal punten wel beter gekund, maar de communicatie was niet zodanig dat er sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de notaris.
Uit vorenstaand verhaal blijkt maar weer hoe belangrijk heldere communicatie is tussen alle bij een koopovereenkomst betrokken partijen. De notaris is de spin in het web dat vastgoedtransactie heet en is soms ook brenger van slecht nieuws waarbij de betreffende partij zich bij neer moet leggen.
Wilt u meer weten over ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis? Bel ons voor het maken van een afspraak.
