Overspannen woningmarkt, let toch op (verborgen) gebreken

Nu de woningmarkt volkomen op zijn kop lijkt te staan door grote vraag en weinig aanbod lijkt de aandacht voor de staat van een bestaande woning op de achtergrond te raken. Bang om achter het net te vissen komt het voor dat een koper overhaast een bod op een woning uitbrengt zonder zich te bekommeren om de technische staat van de woning. In de dagelijkse praktijk duiken regelmatig (ernstige) gebreken op die pas na de overdracht van een bestaande woning kenbaar worden voor de nieuwe eigenaar.

De waslijst met voorbeelden is eindeloos. Van een vaatwasmachine waarbij de afvoer alleen in de kruipruimte wegliep, tot volkomen uitgespoelde funderingen en doorslaande vochtplekken verstopt achter een vaste kast etc. etc. Telkens weer is het vervolgens de vraag of de koper de vorige eigenaar of zelfs de eigenaar daarvoor nog kan aanspreken voor de geleden schade. Dat dit van groot belang kan zijn is evident. Het herstellen van de fundering van een woning kan zomaar € 60.000,– kosten.

Mocht je als koper te maken krijgt met een verborgen gebrek dan is de juridische vraag of er sprake is van non-conformiteit. Dit houdt in dat het gekochte huis niet voldoet aan het verwachtingspatroon dat de koper volgens de wet mocht hebben. Of dit zo is, is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Heeft de verkoper voldaan aan zijn wettelijke mededelingsplicht, heeft de koper voldaan aan zijn wettelijke onderzoekplicht. Hoe zat het met de deskundigheid van partijen, heeft er een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden, zijn er schriftelijke bewijzen?

Van de verkoper mag in ieder geval worden verwacht dat hij alle bekende feiten en omstandigheden naar voren brengt waarvan hij weet of kan vermoeden dat deze voor de koper van belang kunnen zijn. Daartegenover staat dat de koper vooraf moet onderzoeken wat hij gaat kopen, een tweedehands auto koop je per saldo ook niet met je ogen dicht. De onderzoekplicht komt er op neer dat alles wat een koper redelijkerwijs had kunnen zien, later niet meer op de verkoper verhaald kan worden. Dit gaat vrij ver, zo moet er bijvoorbeeld in kruipruimten worden gekeken of deze droog zijn en op het dak gekeken worden of er geen zichtbare schade is. Bij het sluiten van een voorlopige koopovereenkomst is het altijd verstandig om een ontbindende voorwaarde in te bouwen op grond waarvan de koopovereenkomst ontbonden kan worden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er sprake is van (verborgen) gebreken. Als er een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie aangevraagd is dan moet de taxateur extra letten op bouwkundige gebreken aan de woning. Hoe ouder een woning uiteindelijk is, hoe meer gebreken er kunnen spelen.

Hoe graag u een woning ook zou willen kopen, ons advies is om voor iedere woning die ouder is dan circa 20 jaar toch goed op te letten of de bouwkundige staat in orde is. Bent u de verkoper van deze woning dan is het een goed idee om zelf een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en deze bij de verkoopdocumentatie te voegen. U bent de koper dan voor en kan sneller tot zaken komen. Heeft u hulp nodig bij het formuleren van clausules in de koopakte of wil u deze even laten checken op rechtsgeldigheid neem dan gerust tijdig contact met ons kantoor op.