Opgelet bij (particuliere) erfpacht

Als u een woning koopt, is het van groot belang om van te voren na te gaan of er sprake is van een woning op eigen grond of van een erfpachtsituatie. In dit artikel wijzen we u op de voor- en nadelen van erfpacht.

Erfpacht is het recht om een stuk grond en de daarop aanwezige woning te mogen gebruiken. De grond en de woning blijven eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit is meestal een gemeente of een woningcorporatie. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een jaarlijkse vergoeding aan de eigenaar. Die vergoeding heet “de canon” en is normaal gesproken fiscaal aftrekbaar als er sprake is van een eigen woning.
Voor gemeenten is het uitgeven van erfpacht een langlopend verdienmodel. In plaats van een keer een koopsom voor de grond te ontvangen komen er jaarlijkse inkomsten binnen en kan er bij afloop van de erfpacht (vaak pas na 100 jaar) worden gekozen de erfpacht te verlengen (tegen een doorgaans fors hogere canon), of de grond alsnog te verkopen aan de bewoner. Tegenwoordig zien we ook wel constructies voorbijkomen waarin de grond wordt uitgegeven in erfpacht en er voor de woning een opstalrecht wordt gevestigd. U wordt dan juridisch wel eigenaar van de woning maar niet van de grond. Dit wordt gedaan om een woning voor een lagere prijs dan en woning op eigen grond te kunnen aanbieden. We zien in deze constructie vaak woningcorporaties en beleggers optreden als grondeigenaren. Bij deze variant is het van groot belang dat u als koper weet hoe de erfpachtvoorwaarden in elkaar zitten. De gekozen constructie kan van grote invloed zijn op de financierbaarheid en/of de latere verkoopbaarheid van de woning.

Als een verkoper een woning op erfpacht wil verkopen, moet hij vooraf duidelijk aangeven dat het om erfpacht gaat. Op de website Funda staat dat bijvoorbeeld bij de ‘kenmerken’ van de woning. Ook uit de akte die de notaris heeft opgemaakt toen de verkoper de woonruimte kreeg (de ‘akte van levering’), staat of het gaat om een erfpachtrecht. En natuurlijk komt het ook in het aan de akte van levering voorafgaande koopovereenkomst te staan.
Wanneer sprake is van erfpacht gelden er regels, die door de erfverpachter zijn opgesteld. Dit zijn de erfpachtvoorwaarden. De erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd in de akte van uitgifte in erfpacht en in algemene erfpachtvoorwaarden. Uit de erfpachtvoorwaarden blijkt onder andere: wie de erfverpachter is, de duur van de erfpacht, de canon (hoogte, afkoop, indexering, herziening), de bestemming van de grond en de woning, de opzeggingsmogelijkheden, of er toestemming nodig is van de erfverpachter om het erfpachtrecht te verkopen, welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen, etc. etc. Voor een niet-jurist zijn de akten van uitgifte in erfpacht en algemene erfpachtvoorwaarden zeer lastig te begrijpen, laat u daarom vooraf goed door ons informeren om latere verassingen te voorkomen.

Bij het aanvragen van een hypotheek voor de aankoop van een woning op erfpacht gelden andere regels dan bij eigen grond. Zo krijgt u bijvoorbeeld geen financiering als de erfpacht binnen de looptijd van de hypotheek (meestal 30 jaar) afloopt. Ook kan er sprake zijn van rente-opslag of een aangepast aflosschema. Zeker als er sprake is van erfpacht met een particuliere (belegger) grondeigenaar kan het verkrijgen van een financiering lastig zijn. Bij een financieringsaanvraag voor een erfpachtrecht dat is gevestigd vóór 2013 vragen banken om een erfpachtopinie. U kunt hiervoor bij ons terecht. Kortom erfpacht kan prima zijn mits u zich vooraf goed laat informeren.