De 5% regeling bij een nieuwbouwwoning

In de praktijk blijkt nogal eens onduidelijk wat de rechten van een koper en de plichten van een aannemer zijn bij de wettelijke 5% regeling bij oplevering. Een voorbeeld daarvan speelde onlangs voor de Rechtbank Rotterdam. Een koper heeft bij de oplevering van zijn nieuwe appartement gebruik gemaakt van de 5%-regeling. Hij heeft dit bedrag echter niet gestort bij de notaris, omdat de aannemer volgens hem in gebreke is gebleven. De rechter oordeelt dat de koper dit bedrag alsnog moet storten. Hij heeft geen algemeen opschortingsrecht omdat aan dit recht al invulling is gegeven door het gebruikmaken van de 5%-regeling.

Werking 5%-regeling
De 5%-regeling is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. De koper heeft daarmee een stok achter de deur voor de aannemer als bij de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken blijken en de aannemer deze niet herstelt. Als de aannemer de gebreken niet herstelt, kan de koper de uitkering van 5% via de notaris tegenhouden.

Het achterhouden van de 5% kan op twee manieren:

1. via een depot : Een nieuwbouwwoning betaalt u in termijnen; deze staan in de koop-/aanneemovereenkomst vermeld. Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn van 10% opgesplitst: u betaalt de helft aan de aannemer, de andere 5% zet u in een depot bij de notaris.
2. via een bankgarantie: Een andere optie is dat de aannemer een bankgarantie stelt. Dit houdt in dat de bank garant staat voor de laatste 5% van de aanneemsom als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt. De aannemer verstrekt de bankgarantie aan de notaris. Meestal attendeert de aannemer of de notaris u erop dat er een vaak doorlopende bankgarantie is gesteld. In deze situatie betaalt u de volledige koop-/aanneemsom aan de aannemer.
   Controleer dus vóór de oplevering bij de notaris of de aannemer inderdaad een bankgarantie heeft gesteld. Is de bankgarantie er niet of niet goed, dan kunt u alsnog 5% in een depot storten bij de notaris.

Aannemer negeert 5%-regeling
Wat kunt u doen als de aannemer zich niet aan de 5%-regeling houdt? Wijs hem dan op bovenstaande informatie. Het is namelijk uw wettelijk recht. Komt u er dan alsnog niet uit met de aannemer? Neem dan contact op met de transportnotaris.
Zijn er gebreken bij/na de oplevering van de woning, dan zijn er twee opties:
De aannemer herstelt de gebreken binnen drie maanden. Herstelt de aannemer de gebreken binnen 3 maanden, teken dan niet voor het vrijvallen van het depot, maar laat het depot of de bankgarantie nog even staan. Misschien ontdekt u binnen de resterende tijd van de drie maanden nog nieuwe gebreken en heeft u de 5%-regeling alsnog nodig. Zijn alle gebreken na drie maanden hersteld, dan stort de notaris het bedrag op de rekening van de aannemer of laat de bankgarantie vrijvallen.
De gebreken worden niet binnen drie maanden hersteld. Herstelt de aannemer de gebreken van de nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden? Dan mag u na drie maanden een bepaald bedrag in het depot houden. Dit bedrag moet in ‘redelijke verhouding’ staan tot de nog aanwezige gebreken. Stel de notaris en de aannemer hiervan schriftelijk op de hoogte. De notaris kan dan eventueel de gestelde bankgarantie (gedeeltelijk) inroepen. Let wel op dat er niet te veel in depot wordt gehouden aangezien u over het extra bedrag bouwrente moet betalen aan de aannemer.
Bij een appartement geldt de 5%-regeling niet alleen voor het privégedeelte (de woning, parkeerplaats, berging etc.), maar ook voor de gemeenschappelijke delen van het complex, zoals het trappenhuis en de garage.

Wilt u meer weten over de 5% regeling? Bel ons voor het maken van een afspraak.